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Baurecht

OLG Hamm: Verkäufer eines Hauses muss über bei Regen nassen Keller informieren

Der Verkäufer eines Wohnhauses, dessen Keller im Jahr 1938 gebaut worden ist, muss einen Kaufinteressenten darüber aufklären, dass bei starken Regenfällen Wasser in den Keller eindringt. Das hat das Oberlandesgericht Hamm mit einem jetzt veröffentlichten Urteil vom 18.07.2016 klargestellt und damit die erstinstanzliche Entscheidung des Landgerichts Dortmund im Ergebnis bestätigt (Az.: 22 U 161/15, BeckRS 2016, 13979).


Gewährleistungsausschluss vereinbart
2012 erwarb der heute 54 Jahre alte Kläger aus Lünen für 390.000 Euro von der heute 57 Jahre alten Beklagten aus Lünen ein in Lünen gelegenes Wohnhaus mit einem 1938 errichteten Keller. Bei der Besichtigung des Kellers gab der Kläger zu verstehen, den Keller jedenfalls als Lagerraum nutzen zu wollen. Farb- und Putzabplatzungen an den Wänden wiesen auf Feuchtigkeitsschäden hin. Dass bei starken Regenfällen Wasser in flüssiger Form in den Keller eindringt, war nicht sichtbar und wurde von der Beklagten dem Kläger vor dem Abschluss des Kaufvertrages auch nicht mitgeteilt. In dem Kaufvertrag vereinbarten die Parteien einen Gewährleistungsausschluss. Nach der Übergabe des Hauses verlangte die Beklagte weitere Zahlungen auf den Kaufpreis, die der Kläger unter anderem unter Hinweis auf den aus seiner Sicht mangelhaften Keller verweigerte. Stattdessen erklärte er den Rücktritt vom Kaufvertrag. Der Kläger hat Klage erhoben, um seine weitere Inanspruchnahme aus dem Kaufvertrag zu verhindern.

Käufer müsse nicht mit Eindringen von Wasser rechnen
Die Klage war erfolgreich. Der 22. Zivilsenat des OLG hat entschieden, dass der Kläger zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt war. Das Haus sei mangelhaft, so der Senat, weil in den Keller bei starkem Regen regelmäßig breitflächig Wasser in flüssiger Form eindringe. Hiermit müsse ein Käufer auch bei einem - wie im vorliegenden Fall - älteren, im Jahre1938 gebauten Keller nicht rechnen. Bei derartigen Kellern sei zumindest eine Nutzung als Lagerraum üblich.

Gericht: Mangel arglistig verschwiegen
Der Haftung der Beklagten stehe der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht entgegen, weil die Beklagte den Mangel arglistig verschwiegen habe. Sie habe den Kläger darüber aufklären müssen, dass bei starken Regenfällen Wasser in flüssiger Form breitflächig in den Keller eindringe. Als Verkäuferin habe sie auf Fragen eines Kaufinteressenten vollständig und richtig Auskunft geben und auch die Situation im Keller zutreffend schildern müssen. Dies habe sie nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und bereits nach ihrem eigenen Vorbringen nicht getan. Für den Kläger sei bei der Besichtigung des Kellers lediglich erkennbar gewesen, dass dessen Mauern Feuchtigkeitsspuren aufwiesen. Dass in der Vergangenheit regelmäßig bei starken Regenfällen Wasser auch in flüssiger Form breitflächig in den Keller eingedrungen sei, habe er nicht sehen können. Auf Fragen des Klägers nach der Möglichkeit, Gegenstände gefahrlos im Keller zu lagern, habe die Beklagte die ihr bekannten Wassereinbrüche verschwiegen. Wegen dieses arglistigen Handelns sei der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirkungslos, so dass der Kläger aufgrund des Mangels vom Kaufvertrag zurücktreten könne.


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